贷款解析的常见问题有哪些 三大视角看房企溢价拿地新逻辑

　　王丽新

　　2月25日，杭州迎来年后第三次土拍，共出让3宗宅地，平均溢价率为45.6%。开年以来，“京沪深杭”等多城地皮市集出现明显变化，频现房企溢价买地风物。

　　2月份以来，上海4宗地、杭州3宗地均出现溢价，其中多宗溢价率超30%；苏州工业园区宅地竞价122轮，溢价率达22%；郑州土拍出现民营房企以溢价率27%拍下某涉宅用地的情况……另据中指估量院统计，本年1月份，百强房企拿地总和为1210.7亿元，同比增长41.4%，相较上年同时由负转正。

　　在笔者看来，与当年两年房企主动“缩表”、地皮多以“底价成交”甚而流拍的冷清式样比较，现时市集出现积极变化，房企重燃拿地关注，有三大新投资逻辑值得关注。

　　第一，房企投资从押注大盘转向嗜好中低总价、深信性更强的“小而好意思”地块，激动行业向“品性化拓荒”转型。在大拓荒期间，多地有造新城贪图，拓荒商通过勾地款式大致飘荡拓荒款式投资百亿元大盘风物层见叠出。如今则竣工不同，除一丝数高总价地块外，低容积率且地段较好的中小界限宅地，更适当市集需求。

　　近期，上海、郑州、苏州等地拍出的高溢价地块亦多呈现“低总价、低密度、深信性高”的特色，这类涉宅地块具有界限适中、拓荒周期短、资金回笼快的“加分”上风。

　　据CRIC(中国房产信息集团)监测30个要点城市待售地块起拍总价数据来看，截止2025年2月初，15亿元以下地块占比上涨，较2024年同时上涨了21个百分点。这一变化既契合现时房企对里面拿地投资的风险管控逻辑，也为建立高舒限度的“好屋子”提供空间，供需双向感性适配，反馈出行业从“界限膨胀”向“质地升级”的积极转向。

　　第二，房企拿地从“界限至上”转向“算得过账”，重构行业利润逻辑。与上一轮周期中“不计成本冲界限”式抢地不同，现时房企即等于溢价拿地，也更强调财务安全和利润空间。

　　现时，高能级城市中枢肠块备受嗜好，但三四线城市地皮仍多以底价成交。这背后有三大动因，一是房企对投资拿地合座较为严慎，共鸣是押注中枢城市“安全钞票”，即聚焦区域韧性更强的要点城市大致中枢肠块投资，打“钞票保卫战”；二是挤出更高利润空间，比如面前某些房企拿地会诞生悠闲净利润率5%以上、IRR(里面收益率)15%以上的硬筹谋，以期形貌结转时有更好的利润率，缓解上一个周期毛利率较低的困境；三是更矜重“错峰”逆周期拿地，当下行业正处于转型期，中枢城市地价较2021年峰值已回调约15%，财务盘面稳健的“三好生”将其视为“低成本扩储窗口期”，竞争敌手较少，恰所以相对较低成本加快“补仓”的好时机。

　　第三，房地产融资环境迟缓改善，房企拿地资金池转向“回补”，助实施业拓荒信用。开年以来，多家房企已密集抛动身债贪图，多则有高达90亿元的公司债，少则有10亿元的中期单子。此外，民营房企融资也掀开了新式样。1月份，滨江集团（002244）、新但愿地产以及好意思的置业等3家民营企业认为刊行29亿元信用债。

　　在国内成本市集，关连部门正加鼎力度用好房地产各项融资器具“组合拳”，悠闲各样房企不同法子、不同阶段的合理融资需求。在国外好意思元债市集，亦有“破冰”之举。2月份，绿城中国控股有限公司(以下简称“绿城”)公告称拟刊行3.5亿好意思元债，这是当时隔三年再度刊行好意思元债。从扫数行业来看，自2022岁首房地产市集参预深度调遣后，内资房企大界限刊行无典质好意思元债券极为疏远。绿城此举，标明国际投资者对优质房企的信心有所回升。

　　国表里融资环境抓续取得改善，重叠楼市企稳复苏，双向增厚房企现款流蓄池塘，缓解其流动性压力，促使其过剩力重回投资拿地通说念，拓荒行业信用。

　　预计将来，跟着战略效应的进一步开释和市集信心的迟缓收复，房企的拿地力度有望连续加大。但如安在拿地与风险之间找到均衡，仍需企业敬畏市集规章，感性投资，激动房地产行业走上健康发展之路。